（韭菜不够了？上海放宽落户限制，预示楼市大方向）

　　上海再次启动人口落户优惠政策，只要是应届硕士生在上海的青浦、松江、奉贤、嘉定、南汇五个新区就业，就可以立即落户。此前，上海还放松了本地应届生落户限制，几所知名高校应届生都可以申请落户。

　　相比北京、深圳严格限制落户政策，拥有2200多万人口的上海为何落户政策松动了呢？首先，上海老龄化在全国仅次于辽宁。上海的老龄化比例23.38%，高于东北三省的吉林和黑龙江。同样也高于其他几个直辖市，北京是19.63%、深圳不足10%、重庆21.87%和天津21.66%。

　　老龄化会严重影响一个城市的发展，所以上海迫切需要吸引更多年轻人。放宽落户限制，有利于增加人口。据说，2020年因为政策放宽，有3万多年轻人落户，终于实现了正增长。

　　其次，上海五大新城，仍然缺“韭菜”。上海的面积6340平方千米，有16个区。内环、外环已经开发完毕，但是在远郊的松江、奉贤、嘉定等区仍然有待开发。

　　简单讲，市内及近郊已经没有土地了，远郊可以出让的土地还有很多。通过更多年轻人落户郊区，可以带动上海郊区土地交易和经济发展。

　　总之，上海放宽落户政策因为上海的“韭菜”不够了，目的就是为了抢人，卖地，发展经济。

　　我查看了下，青浦的房价也在3万-5万之间，很远的奉贤大概在2.5到4万之间。但是相比城里动辄8万，10万一平的价格，确实便宜许多。

　　如果能够在这些郊区找到就业机会，就不需要跑到城里工作，因此还是非常不错的选择。

　　中国“都市圈”经济正在形成

　　上海通过吸引人口落户郊区，也符合全球非常流行的“都市圈”经济。一旦一个城市发展成熟，城镇化比例提高后，必然一圈圈地向外扩张，最终形成以大城市为核心，以周边小城为卫星城市的都市圈经济。

　　这种经济形态，在美国、日本、欧洲等发达国家都经历过。当前，中国也正在形成这样的都市经济圈。

　　1962年，美国就正式提出2000年《首都地区规划方案》，以大城市为中心，向外伸出6条轴线，然后轴线上建设城市和基础设施。

　　1946年，伦敦就规划在周边50千米建设8个卫星城市，以疏解首都人口密度大难题。

　　日本从1956年就开始规划东京都市圈，目前已经形成了东京、名古屋、大阪等多个都市圈。

　　都市圈经济，必须具备几个条件。卫星城与主城之间有非常发达的交通系统，比如，高速路、地铁、轻轨等。卫星城必须具备完善的基础设施，比如，医疗、教育、文化等。

　　以日本为例。日本东京的平均房价超过4万人民币，而距离东京20分钟电车距离的卫星城市可能只需要不足2万人民币。

　　毕竟土地越来越稀缺，中心城市的地价和房价很难大幅下降。而围绕中心城市的周边的圆环内，却可以有大量的土地用于建设房子，这也很好地缓解了中心城市的居住压力。

　　目前，中国也在形成类似的都市经济圈，每个省的几个核心城市都有自己的都市圈。

　　比如，燕郊与北京、天津与北京市区，上海与嘉定、上海与昆山、上海与苏州。

　　有人说，燕郊不是房价腰斩了？那是由于燕郊与北京之间没有通地铁，更没有轻轨，交通不便。而且燕郊也没天津的高考优势，教育资源，它只是河北廊坊的一个镇。另外，此前房价炒得太高了，腰斩是正常的。

　　购房者应该怎么做？

　　这个“都市圈”经济是大势所趋，各位读者也需要认清这个形势。在购房的时候，不需要过度要求位置在市区，或者要求配套立即完善。主要考虑以下几个方面因素：

　　第一，有地铁或轻轨，但是不要相信一些空头支票，比如，惠州说了N年了，也没动静。

　　第二，房价没炒高，或炒高已回落。因为很多郊区都在2020年炒到天价，必须等回落。

　　第三，距离上班的地方，车程不要超过40分钟，总时间不要超过1.5小时。

　　第四，有配套学校和医疗机构，或者已经计划要建设了。

　　最后还是要提醒下：今年，由于房地产政策收紧，许多郊区楼盘出现了大降价。这是因为此前泡沫过大，属于正常的回调。

　　未来都市圈得卫星城也将出现分化，那些有产业支撑、基础设施配套完善，又交通便利的区域将率先发展起来。毕竟人口已经处于存量博弈阶段，就像是水一样，只会向洼地流淌，这也是大家购房的重要评判标准。

　　但是无论是哪个卫星城，都不再具备投资房产发财的机会，因为房住不炒政策已经成为国策，房地产税箭在弦上，持有房子的收益逐渐为负，不再具备投资价值。买房就是为了自住，否则请不要再买了。

　　磐石之心，《解密小米》《互联网黑洞跨越边界的中国式企业扩张》作者，评论人。