（今日北京上海学区房的火爆，根源早在六年前已经种下）

最近上海的朋友买房都“买疯了”，最新公布的数据显示，上海去年12月，也就是上个月的二手房成交量达到了3.8万套。同期北京二手房网签也创了4年来的新高，不过也只有区区2万套而已。

根据各种来源不是很肯定的数据，在北京上海二手房挂牌量大约都在12万套的情况下，上海一个月就卖出了将近三分之一挂牌的二手房，实在是令人叹为观止！

这其中，最火热的当属学区房。据我在上海的亲戚朋友反馈，上海部分学区房去年的涨幅高达30%，不少上海的朋友们顶着冬天的严寒排着队等着看房、买房。北京优质学区房虽然涨幅没有上海那么高，但是优质学区房同样处于“一房难求”的状况，基本上是出一套、秒一套。当前的盛况甚至比2017年的3·17调控之前还要可怕。

当然，今天不是来讨论当下学区房有多热的，而是来和大家一起分析为什么现在这个时点学区房如此火热？毕竟分析出主因，才能帮助我们更好地看待当前的楼市，以及对后续进行预判。

楼市涨跌离不开供需基本面，去年这一波楼市里，非常明显地出现了学区房大涨，非学区房小涨甚至小幅下跌的情况。所以我个人认为，抛开宽松的货币政策等因素，这一波涨幅还得追溯到6年前左右的两个政策，而这两个政策直接影响了当下的供需。

第一个政策是：2013年12月28日，《关于调整完善生育政策的决议》表决通过，“单独二孩”政策正式实施。

第二个政策是：2015年12月27日，人口与计划生育法修正案表决通过，全面二孩于2016年1月1日起正式实施。

那么用非常简单的逻辑来推导，单独二孩政策宣布实施之后马上安排怀孕，也就是2014年1月1日怀上的二胎，2014年11月1日出生的小孩，在哪一年上学呢？

答案是2021年9月1日，也就是今年！

而2016年全面实施二孩政策以后，更是迎来了近十几年来的生育高峰。我们同事里就有2016年生孩子的，表示当年在北京的医院建档生孩子实在是挤破头，最后家里疯狂地找关系，给主任塞了一万的红包，才勉强建上档。根据国家统计局的数据显示，2016和2017年是最近10年以来的生育高峰，之后我国出生人口下降的非常快。

我们都知道，学区房之所以能称得上是一种资源，那是相对于需要上学的适龄儿童人口来说的。人越多，竞争越激烈。就比如北京这边不喜欢女孩属羊，所以羊年新生儿人口就会大幅度下降，导致羊年是对比起来高考比较简单的一年。

这是从第一个层面看，生育政策放开导致新生儿数量增加，这个影响对学区房价格的传导时间点就卡在2021年。由于没有人能够保证当年买的房当年就能上学，大部分人都是提前2到3年购入学区房，所以2014、2015以及后面生育高峰2016年、2017年的家长们一起加入到这一波学区房购买者的行列，共同推动了本轮学区房的大涨。

从第二个层面来看，二胎政策本身也增加了对学区房的需求。

如果不上公立学校而是私立学校或者出国读书，这可以算是学区房的机会成本。不少人曾经做过测算，一个孩子完全按照私立学校的费用读下来，培养到上大学需要50万-100万不等的成本。具体取决于家长的消费偏好，以及孩子的智商和努力程度。

原来只有一个孩子的时候，很多家长抱着“大不了上国际学校”的态度，对学区房并没有那么高的需求。而现在有了二胎，一套学区房解决两个孩子的上学问题，而且还省心，家长们能不考虑吗？

需求端对于资产重复利用带来的好处，在卖方主导的市场下，自然而然地要体现到卖方的定价里。所以市场自由交易的结果就是，不管买家生不生二胎，卖方理性的选择就是多加一个二胎上学的“溢价”——也就是50-100万的涨幅。毕竟目前的政策下，二胎是唯一可以突破“六年一学位”这种约束的。

从第三个层面，我们来验证或者佐证一下上面的分析。

就还用北京和上海来比较，这一波北京为什么学区房整体涨幅没有上海那么夸张呢？除了北京学区房此前涨幅过快，上海特点私立教育质量较高之外，还有一点涉及户籍政策的。

在前面说的2014年和2016年之间，北京就大学应届生落户出了一个新政策。明面上，本科生超过24岁，研究生超过27岁，博士生超过35岁将不能落户。实际上，从2015年开始在年龄限制之外，北京应届生落户的指标一直在缩减。但是上海却没有这种应届生落户的限制（至少明面上没有）。

落户的应届毕业生是生育主力，子女也是学区房需求的大户。特别是北京上海名校云集，名校毕业生大多更重视子女教育，是学区房天然的买家。但是2015年落户政策的差异成为了北京和上海的分水岭，也直接导致了这一轮学区房涨幅存在区别。

从上面的分析来看，随着生育高峰期逐步过去，在从严调控大城市人口政策不变的情况下，学区房的需求整体下降的趋势难以避免。之前也分析过，2017年生育人口上学高峰期过后，也就是2024年以后学区房价格将真正承压。对此，我个人的建议如下：

1.顶级的学区房永远有需求支撑，真正影响价格的关键因素在于分析多校划片的影响。买入并持有，保值的问题不大。

2.根据自己打算生几个孩子来考虑要不要在当下加入学区房抢房大军。现在还没生的，完全不用着急，未来学区房能否继续上涨犹未可知，没必要承担这个风险。现在孩子快上小学且已经有二胎计划的，如果想买就抓紧时间买吧。

现在孩子在3岁以下，且不确定要不要二胎的，这部分人是现在环境下最纠结的。反正买还是不买都各有各的道理，我也不好说，还是结合自己的经济实力来考虑吧。

3.2016和2017年出生的孩子家长们，除了学区房还是早点考虑同龄人的竞争压力吧（懂我的意思吧）。有可能这些孩子是这十年里竞争最激烈，学业压力最重的一批了，当然家长自然也得是最操心的。

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