（重磅！深圳史上最严调控，落户满3年且连缴36个月社保才能买房）

　　原标题：重磅！深圳史上最严调控，落户满3年且连缴36个月社保才能买房

　　发酵了许多天的深圳房地产市场法规终于发布了！

　　经过3年的定居和36个月的社会保障,您才能购买房屋

　　非深度家庭只能在5年+5年社会保障后购买房屋

　　豪宅税标准调整为750万

　　首付高达80％！

　　此调整主要进行以下调整：

　　1.调整商品住房的购买期限.深圳家庭,单身成年人（包括离婚）必须在深圳已经定居三年,并可以在购买日期之前在深圳提供连续36个月或更长时间连续缴纳个人所得税或社会保险的证明在购买商品房之前.

　　2,将个人住房转让的增值税免税期从2年调整为5年.

　　3.如果夫妻离婚,则任何一方在夫妻离婚之日起3年内购买商品房,拥有住房套数按离异前家庭总套数计算.

　　4.细化普通住房标准,豪宅税标准调整为750万.享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下;实际成交总价低于750（含本数）万元.

　　今年4月以来,深圳房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起广泛关注.对此,市委市政府高度重视,市住房建设局等部门迅速采取行动,深入核查情况,及时进行回应,开展房地产市场专项治理行动,对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行了严厉打击.为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求,按照“一城一策”“因城施策”原则,深入研判深圳房地产市场发展形势,经市政府同意,市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进深圳房地产市场平稳健康发展的通知》.

　　政策分析：

　　（1）调整商品住房购买期限

　　适当调整户籍居民购房条件,规定社保和个税缴纳时间,在深圳已经定居三年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房.

　　该政策的背景是：近几年,深圳落户即可购房,一定程度上加剧了市场供需矛盾,这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平.因此,在住房供需紧张背景下,适当收紧户籍居民购房政策,以切实支持合理自住需求.

　　夫妻离异的,离婚之日起三年内购买商品房的任何一方,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算.这样既可满足离异人士合理住房需求,也可有效遏制炒作.具体来讲,在离异之日起3年内,若离异前家庭名下在深圳无房,离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在深圳有1套商品住房,离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在深圳有2套商品住房,离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房.

　　（2）完善差异化住房信贷措施

　　为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用,保障刚需,结合房地产市场形势变化,深圳对差别化住房信贷政策作了进一步完善,《通知》规定：合理确定个人住房贷款利率加点下限,对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策.1.在深圳没有房屋,没有商品住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房者,继续执行最低30％的还贷政策;2.如果买方的家庭在深圳没有房子,但有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录,购买普通住房首付比例不低于50％,购买非普通住房首付比例不低于60％;3.购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%.

　　（三）发挥税收监管作用

　　深圳现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的,与目前市场成交价格存在较大差距,为此,更新二手住房交易计税参考价格,使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格.

　　此外,近一年来,深圳成交的商品住房中,换手率较高.个人住房转让的增值税免税期现在从2年调整为5年,将对当前二手市场过热起到抑制作用.

　　（4）完善普通住房标准

　　为使深圳住房标准更符合市场实际,本通知对普通住房标准进行细化,享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下;实际成交总价低于750（含本数）万元.

　　该政策的背景是：深圳现行的普通住房标准仅考虑了建筑面积率和建筑面积两个指标.,从今年上半年房地产市场偏热的情况来看,有必要增加价格因素,更合理地界定普通住房和非普通住房标准,保障大部分群体对普通住房的需求,有效抑制非普通住房价格上涨.

　　（五）加强热点房地产销售管理

　　当前,深圳热点片区部分楼盘因区位、学位等因素,出现抢购现象,不利于深圳房价和市场预期的稳定.为此,对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,应遵循优先满足无住房家庭购买需求的原则,并根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例.楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案.

　　（6）实施房屋抵押合同网络签约管理

　　目前,买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”,容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题.因此,本通知规定：进一步完善交易价格,评估价格和挂牌价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续.

　　下一步,深圳将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作,并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续,进一步规范房地产交易业务流程,提高交易效率,真正实现“三价合一”.

　　（七）加大二手房交易信息披露

　　目前,二手住房交易信息不够透明,交易信息更多掌握在中介机构手中,交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导.为此,《通知》提出,及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易;中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,并对上报数据的真实性和准确性负责,对于不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒.通过这一举措,有利于增加二手市场信息透明度,规范中介机构交易行为,引导市场理性交易,稳定二手住房价格.

　　（八）严厉打击房地产市场违法违规行为

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理.相关违法违规信息公开曝光,并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒.

　　总体来看,《通知》提出的八项措施,涵盖了行政、金融、税收等方面内容,主要有三个特点：一是优先满足刚需,有效遏制投机炒房;二是运用金融、税收等经济手段,确保精准施策;三是强化房地产市场监管,引导市场回归理性.《通知》的出台是对深圳既有房地产调控政策的深化完善,对于构建房地产市场长效管理机制,保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用.

　　下一步,深圳将进一步夯实2018年出台的住房新政,加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系,让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难.一是加大居住用地供应,今年计划供应居住用地3平方公里以上,比往年增长一倍以上.今后新增土地将主要用于公共住房建设.二是增加商品房供应,今年新开工商品房1200万平方米,是往年600-800万平方米的近两倍;下半年计划入市商品住房项目80多个,预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套.三是加大公共住房建设,今年建设筹集公共住房不少于8万套,确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标.

　　原始政策如下：

　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金融监管,严厉打击房地产市场违法违规行为,规范房地产市场秩序,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现就相关事项通知如下：

　　1.调整商品住房的购买期限

　　深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续36个月或更长时间连续缴纳个人所得税或社会保险的证明在购买商品房之前.非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行

　　夫妻离异的,离婚之日起三年内购买商品房的任何一方,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算.

　　2.改善差异化住房信贷措施

　　在国家统一的信贷政策基础上,根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制,合理确定我市个人住房贷款利率加点下限.

　　根据中国人民银行有关规定,经深圳市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行最低30％的还贷政策;

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房首付比例不低于50％,购买非普通住房首付比例不低于60％;

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%.

　　3.发挥税收监管作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让的增值税免税期从2年调整为5年.

　　四，完善普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下;实际成交总价低于750（含本数）万元.

　　五，加强火爆房地产销售管理

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应遵循优先满足无住房家庭购买需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例.楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案.

　　6.房屋抵押合同网络签约管理的实施

　　进一步完善交易价格,评估价格和挂牌价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续.

　　7.加强二手房交易信息公开

　　及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易.中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,并对上报数据的真实性和准确性负责,对于不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒.

　　八，严厉打击房地产市场违法违规行为

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理.相关违法违规信息公开曝光,并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒.

　　本通知自发布之日起施行

　　2020年7月15日

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